Bel ons meteenTwitterLinkedinFacebookHyves

Plan uw verhuizing


Geplaatst op 16-05-2011 09:22

FiscAlert mei 2011 | jrg 17 nr 5 | p.12-13

huis & hypotheek

Plan uw verhuizing

Gaat u binnenkort verhuizen en heeft u uw oude huis nog niet verkocht? U kunt veel geld besparen door de verhuisdatum slim te plannen.

Als huisbezitter mag u in principe van maar één woning de eigenwoningrente aftrekken. Behalve als u verhuist (of in scheiding ligt, maar dat laten we in dit verband buiten beschouwing). De zogenaamde ‘verhuisregeling’ (zie hiernaast) maakt het namelijk mogelijk de rente over de financiering van zowel de oude als de nieuwe woning gedurende enige tijd af te trekken — zolang de oude woning nog niet is verkocht, uiteraard. Tot zover de theorie.
Bent u binnenkort van plan te gaan verhuizen, lees dan nog even door. Vanwege de financiële crisis is de verhuisregeling namelijk tijdelijk aangepast, in uw voordeel. Er is immers een gerede kans dat u — tenzij u bereid bent behoorlijk met uw prijs te zakken — langer dan gedacht met uw oude woning blijft zitten. U kunt dan twee dingen doen: alvast verhuizen en hopen dat u uw oude huis op korte termijn toch verkoopt, of wachten met verhuizen en het nieuwe huis nog even laten voor wat het is.

Wachten
Nog afgezien van het feit dat een leegstaand huis slechter pleegt te verkopen dan een ‘levend’ huis, zouden wij — met de tijdelijke regeling voor aftrek van de ‘dubbele’ hypotheek in het achterhoofd — opteren voor de tweede keuze: wachten met verhuizen. De verhuisregeling pakt dan voor u namelijk veel gunstiger uit. Als u bijvoorbeeld in 2011 een woning koopt en direct verhuist, heeft u voor uw oude woning nog recht op renteaftrek tot en met 2014 (zie tabel 1). Zou u de verhuizing nog even uitstellen tot uiterlijk 2014, dan houdt u voor uw oude woning recht op renteaftrek tot en met 2016. In beide gevallen is de rente voor de nieuwe woning vanaf 2011 aftrekbaar, terwijl de bijleenregeling bij een uitgestelde verhuizing op z’n laatst pas in 2017 wordt toegepast. Zou u in 2011 verhuizen, dan wordt de bijleenregeling op z’n laatst al in 2015 toegepast (dat wil zeggen: zolang de oude woning leeg te koop staat). Zie ook het kader ‘De bijleenregeling’.
We snappen dat u het liefst helemaal géén dubbele renteaftrek zou hebben. Maar als u denkt dat uw oude huis wel eens lang te koop zou kunnen staan en u niet kunt wachten om uw droomhuis te kopen, is een planning van uw verhuisdatum — uitstel dus — het overwegen waard. U heeft weliswaar dubbele woonlasten, door de extra aftrekmogelijkheid kunt u vele duizenden euro’s besparen zoals het volgende voorbeeld laat zien:

Voorbeeld
Uw huis heeft een waarde van € 250.000 en is bezwaard met hypotheek van € 200.000 tegen 6% rente. Het transport van uw nieuwe huis vindt in juni plaats. Het huis kost € 350.000, uw nieuwe hypotheek plus overbruggingskrediet kost u 5,5% aan rente op jaarbasis. U bent van plan te verhuizen op 1 juli 2011. Uw inkomen valt in het 42%-tarief.

We hebben al deze gegevens in een spreadsheet ingevoerd met inachtneming van de fiscale regels. De bijleenregeling wordt niet toegepast zolang het huis niet in box 3 valt. Eventuele belastingheffing in box 3 is in het voorbeeld buiten beschouwing gelaten.
Het verschil blijkt groot te zijn. Als we in dit voorbeeld de verhuizing uitstellen tot in 2014, wordt tot en met 2017 een besparing gerealiseerd van maar liefst 19.278 euro. Daarbij komt nog dat u, als u in 2011 zou verhuizen, vanaf 2014 jaarlijks maximaal 1,2 procent van de overwaarde van de oude woning, ofwel (1,2% x 50.000 =) 600 euro extra belasting zou moeten betalen. Verhuist u pas in 2014, dan valt uw oude woning pas in 2017 in box 3. Ook dat kan dus nog eens tot 1.800 euro schelen.

CONCLUSIE

Natuurlijk spelen emoties een belangrijke rol bij de beslissing om te gaan verhuizen. Maar de crisis is nog niet voorbij en geldzorgen kunnen ook emoties veroorzaken. Gezien de tijdelijke verruiming van de verhuisregeling en de ongunstige marktomstandigheden, is uitstel van de verhuizing wel een overweging waard. Zelfs als u slechts een modaal huis heeft, kan het u namelijk erg veel geld schelen.


DE BIJLEENREGELING

De overwaarde van de oude woning moet worden gebruikt voor de nieuwe woning. Zolang de woning niet is verkocht is dat natuurlijk lastig. Daarom wordt de bijleenregeling pas toegepast als zich één van de volgende situaties voordoet:

de oude woning is verkocht
u bent verhuisd, maar de oude woning staat niet leeg te koop (bijvoorbeeld omdat u uw huis of appartement verhuurt)
de oude woning móét in box 3 worden aangegeven
TIP: Lees ook het artikel ‘De vernieuwde bijleenregeling’, FiscAlert april 2010, jrg 16 nr 4, p.14-17, online op www.fiscalert.nl > huis & hypotheek).

DE VERHUISREGELING

Zolang u in de oude woning woont, moet u voor de oude woning het eigenwoningforfait aangeven en is de hypotheekrente aftrekbaar. Bent u van plan te verhuizen of bent u inmiddels verhuisd, dan gelden de volgende termijnen voor aftrekbaarheid van de rente van uw oude woning:

* In 2011 en 2012 is het door een tijdelijke verruiming van de regeling mogelijk de rente voor de oude woning over de drie voorgaande kalenderjaren af te trekken.

Vanaf het moment dat u op uw nieuwe adres staat ingeschreven, moet u voor uw nieuwe woning het eigenwoningforfait aangeven. In principe heeft u tot twee jaar vóór uw verhuizing al recht op renteaftrek. Zoals uit de tabel blijkt, komt er bij verhuizing in 2014 en 2015 een extra jaar aftrek bij:

* In 2011 en 2012 is het door de tijdelijke verruiming van de regeling mogelijk om rente af te trekken voor een woning die u in dat jaar of in een van de drie volgende jaren gaat bewonen, in al die jaren af te trekken. Vanaf 2013 geldt weer de oude regeling en is de rente aftrekbaar als u in een van de volgende twee jaren gaat verhuizen.

Box 3
Wie de oude woning verhuurt, moet de verhuurde woning in box 3 aangeven. Vanaf het moment dat de verhuur eindigt, ontstaat weer recht op renteaftrek. Deze regeling geldt tot en met 2012. Vanaf 2013 is het niet meer mogelijk om na verhuur rente af te trekken.

LET OP: Verhuurt u de nieuwe woning, dan heeft u geen recht op renteaftrek. De woning schuift in box 3 tot het moment dat de woning leeg staat en u weer van plan bent te gaan verhuizen (aftrek mogelijk volgens de tabel ‘aftrek nieuwe woning’).


Eigenwoningforfait
U geeft alleen het eigenwoningforfait op voor het huis waar u staat ingeschreven. Vanaf de datum dat u op uw nieuwe adres (of een tijdelijk ander adres) staat ingeschreven hoeft u het eigenwoningforfait van uw oude woning niet meer op te geven. Er kan dus nooit sprake zijn van een dubbel eigenwoningforfait.

Andere nieuwsberichten
TwitterLinkedinFacebookHyves

Ruimte calculator

Hoeveel ruimte heeft u nodig? Bereken aan de hand van onze ruimte calculator welke unit bij u past en wat een ruimte kost.

nu berekenen

Opslag reserveren

Extra ruimte nodig? Reserveer hier vrijblijvend u eigen opslagbox in elk gewenst formaat en voor de periode die u zelf nodig heeft.

nu reserveren

Pakkend nieuws